Коттедж.ру: Элитная недвижимость – стабильность во все времена
Главный герой знаменитого романа Скота Фитцжеральда «Великий Гэтсби», чтобы продемонстрировать свое богатство и вернуть любимую женщину покупает огромное элитное поместье на Лонг-Айланде среди вилл богачей, где устраивает шикарные вечеринки. О личности самого Джея Гэтсби не знает никто, а вот о его неимоверном богатстве ходит немало слухов и все это благодаря шикарному дому в элитном районе. Со времен Фитцжеральда ничего не изменилось. Сегодня, чтобы подчеркнуть свое финансовое благополучие и высокий социальный статус, состоятельные люди первым делом покупают элитную недвижимость.Тенденции
Элитный рынок загородного жилья меняется вместе с экономической и политической ситуацией в стране. За последний год в элитном сегменте появилось несколько новых направлений. К примеру, директор Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Колосницын рассказал, что самый заметный тренд — это переход из долларовой зоны в рублевую. Спусковым механизмом для этого процесса стал резкий скачок курса доллара в конце прошлого года. Тогда многие девелоперы выставили рублевые цены на дома, чем и повысили спрос. К примеру, в числе первых таких проектов были «Ильинка» и «Петрово-Дальнее». Сейчас за 24 млн. руб. (то есть за 400 тыс. долларов) можно купить таунхаус или дом, который стоил более 800 тыс. долларов в прошлом году. Для девелоперов продажа в рублях особенно выгодна, если в свое время они брали рублевые кредиты. Многие продавцы переходят на рубли, потому что не хотят терять своих покупателей, при этом те, кто оставили цены в долларах и не снизили цену, спокойно относятся к торгу. Такая ценовая политика подстегнула элитный рынок и показатели этого «кризисного» года превышают показатели прошлого года на 15%.
О еще одной тенденции рассказал Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». По его мнению, самая яркая тенденция, сформировавшаяся в начале осени на рынке элитной загородной недвижимости — увеличение покупательской активности в высоком ценовом сегменте от 5 млн долларов. Однако такие сделки в этом году были единичны, что связно с высокой волатильностью валюты на протяжении всего года и общим падением платежеспособности населения. Сегодня же курс рубля более или менее стабилизировался, и держатели средств в долларах предпочитают денежному активу недвижимый. Кроме того, повышению спроса способствует и постепенное уменьшение долларовых цен. На элитном загородном рынке с начала лета стоимость объектов в долларах снизилась на 4,36%. За первые девять месяцев — с января по октябрь 2015 года — на 9,22%. В наибольшей степени наблюдалось снижение цен на объекты, расположенные на Рублево-Успенском и Дмитровском шоссе. Причиной этого стало увеличение количества предложений. Таким образом, цены на объекты постепенно возвращается к уровню прошлого года в рублевом эквиваленте.
Следующей тенденцией, которую отмечают эксперты на элитном загородном рынке является дисконт. Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна» рассказал, что в силу стагнации потребительского спроса, девелоперы и продавцы элитного загородного жилья уже в открытую конкурируют между собой, предлагая потенциальным покупателям скидки, рассрочки и специальные условия на покупку. Причем, сегодня эти преференции стали публичными — они звучат не только при личном общении с клиентом, а размещаются на сайте компании, предлагаются по телефону при первом же звонке клиента в офис. Размер скидки достигает 20-30%. Кроме того, спрос сдерживает еще и большое количество неликвидного жилья, скопившегося на рынке за последние 5-7 лет — огромные дворцы с отделкой в духе былого шика 90-х годов. Спроса на них нет. Максимум что интересует клиентов в таких случаях — земля под домом, если дом расположен в престижном месте, на хорошем участке земли. В этом случае клиенты готовы торговаться. Но за минусом цены за снос строения (покупателям в таких случаях интересен только участок) скидка может достигать и 70-75% от первоначальной цены.
Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» также отмечает, что сегодня покупатели ,как правило, настаивают на существенном торге и хотят получить значительный дисконт, к которому далеко не все продавцы даже в современной ситуации готовы. Что касается изменения в стоимости, то тут все очень неоднозначно. Сегодня очень мало объектов в итоге реализуются по их первоначальной заявленной стоимости и многие продавцы выставляют свои объекты, сразу закладывая в их возможность торга на 20%. Поэтому реальное падение цены зафиксировать достаточно трудно. Если говорить о высоколиквидных объектах, построенных в хороших местах, в современном стиле и из высококачественных материалов, то на такие объекты дисконт может быть, как правило, совсем небольшим. Если же говорить об объектах с какими-либо недостатками, то по ним конечная цена сделки может быть ниже на 20-30% от заявленной стоимости.
Новые направления
Как правило, элитная недвижимость располагается в экологически благополучных районах с хорошо развитой инфраструктурой. Большинство коттеджей высокого сегмента расположены на Новой Риге и Рублевском шоссе. Однако все большую популярность набирает Дальняя Рублевка. К примеру, Сергей Колосницын считает, что уже начал формироваться спрос на элитную недвижимость вблизи Северного объезда Одинцова (Рублевки-2). Многие жители Рублево-Успенского шоссе пользуются этой платной дорогой, которая существенно сокращает путь до центра столицы. Ввод этой скоростной трассы уже оживил спрос на Дальней Рублевке, но потенциал шоссе пока еще полностью не раскрыт. А по мнению Романа Коняхина, практически все направления Московской области на расстоянии до 60 км от МКАД имеют шанс быть элитными. А территории, которые теперь относятся или граничат с Новой Москвой — растущая массовая застройка вокруг — негативный фактор, как для девелоперов, так и для покупателей элитной загородной недвижимости.
Однако некоторые эксперты считают, что на загородном рынке элитной недвижимости все направления давно уже сформировались. По мнению Ильи Межунова, никаких перспектив и новых локаций для строительства высокобюджетной загородной недвижимости нет. Он отмечает, что сложно представить, что потенциальные покупатели элитной недвижимости готовы приобрести дом на юго-востоке от столицы. Исторически сложилось, что западные направления самые престижные и девелоперы даже не пытаются развивать элитный сегмент в других районах. То же самое отмечает и Надежда Хазова. Она подчеркнула, что Рублево-Успенское и Новорижское, по-прежнему, самые дорогие направления. Более бюджетные — Калужское и Киевское шоссе. Одни из самых недорогих предложений домов элитного сегмента можно найти на Щелковском, Горьковском им т.д. шоссе, в зависимости от удаления от Москвы и формата объекты. Евгений Клец, руководитель отдела продаж «Вектор Инвестментс» также считает, что вряд ли в ближайшее время в элитном сегменте появятся какие-то новые направления. Он отметил, что Новорижское направление во многом стало популярным после строительства новой трассы, где можно было развивать новые поселки и благодаря характеристикам дороги доезжать до центра буквально за полчаса. Сейчас такой ситуации нет. Новые трассы строятся, в основном, платные, и в этом плане определенный потенциал есть у Новой Ленинградки (платной трассы Москва-Санкт-Петербург). Однако, во-первых, она будет платной, во-вторых, дорога пока не запущена в эксплуатацию. Но с ее открытием, не исключено, в этом направлении появятся несколько новых элитных поселков.
Покупательский фактор
Рынок элитной загородной недвижимости всегда будет иметь своего покупателя, даже в самых неблагоприятных экономических условиях. Илья Менжунов рассказал, что если уйдут с рынка одни покупатели — на их место придут другие, что мы сегодня и наблюдаем. Во-первых, среди бизнесменов, интересующихся жильем в элитных поселках все чаще встречаются те, кто, благодаря политике импортозамещения, смогли увеличить объемы производства и продаж своей продукции и как следствие получить больший доход. Во-вторых, покупкой загородного дома стали интересоваться клиенты, ранее предпочитавшие проводить время за границей. Однако эксплуатационные платежи зарубежных дач обходятся сейчас в два раза дороже, и содержать их теперь становится нецелесообразно. В-третьих, приобретают элитные коттеджи те наши соотечественники, которые долгое время жили и работали за границей, а сегодня вынуждены вернуться на родину, а также те, кому по долгу службы запрещено иметь недвижимость за рубежом.
Сергей Колисницын также отмечает, что элита практически не меняется и в меньшей степени подвержена негативному влиянию экономических и политических факторов. Однако можно отметить, что сегодня покупатель стал рациональнее, не хочет переплачивать за лишние опции, например, объекты внутри поселковой инфраструктуры, если поблизости есть аналоги. Давно уже люди пришли к выводу, что большие дома и участки требуют огромных ресурсов на поддержание их в порядке, поэтому выбирают более комфортные соотношения площадей. Меняется мода — если раньше владельцы стремились обязательно пригласить гостей в сауну или бильярд, то теперь люди в принципе отходят от традиции проводить вечеринки у себя дома. Чаще все собираются на вечерах, которые организовывают специализированные компании. Дома принято проводить время с семьей, поэтому и опции внутри дома, и инфраструктура поселков больше ориентированы на семью. Например, в современной состоятельной семье все больше увеличивается количество детей (минимум двое-трое, а в планах больше), поэтому покупатель теперь первым делом интересуется не количеством квадратных метров, а количеством спален в доме, возможностью поселить рядом с детской няню, наличием школы и детского сада внутри поселка или поблизости.
Подводя итог, можно отметить, что элитный сегмент загородной недвижимости почти не меняется, но под влиянием экономических и политических факторов на нем появляются новые тенденции. Покупатели «элитки» такие же как и раньше. Также как и век назад во времена Фидцжеральда, состоятельные люди стремятся продемонстрировать свое богатство покупая элитные виллы и поместья. Это, пожалуй, единственный сегмент загородный недвижимости портрет покупателя которого остается неизменным. Именно поэтому спрос на «элитку» был, есть и будет.